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  據媒體報道,SOHO中國北京的幾個項目尾盤也已重新定價,促銷力度較大。SOHO中國告別散售、轉型持有的決策,將導致SOHO中國由散售帶來的快速回籠資金渠道緊閉,令其轉型面臨重大資金壓力。甩賣北京項目尾盤可能是為瞭快速回籠資金,緩解轉型資金困局。

  據悉,截至2013年6月30日,SOHO中國目前手握現金152億元人民幣,凈負債率僅為14.3%。

  外灘地王曠日持久的爭奪更讓潘石屹傷心。今年4月,該案一審告結,上海第一中級人民法院判決原告復星國際勝訴,SOHO中國等被告方敗訴,上海證大、綠城中國和SOHO中國三方的轉讓協議無效,並宣佈判決後15日內外灘地王的股權恢復至轉讓前。

  項目發展遇阻

  8月20日,SOHO中國發佈兩段視頻,潘石屹和張欣分別用中英文對中期業績進行說明,對一年以來"轉售為租"的轉型之路進行肯定。

  相較於去年開始龍頭房企的全面復蘇,SOHO中國2012年全年實現合同銷售額為94.68億元,與其2012年初定下的230億元銷售目標和2012年8月下調的120億元銷售目標均有差距。據機構統計,今年上半年,SOHO中國完全跌出全國房企銷售業績前50強的排行榜。

  中期業績優異,主要得益於結算建築面積大增。SOHO中國解釋稱:"營業收入大幅提升,主要原因是本期結算的建築面積較去年同期增加所致。本期結算的建築面積約為40835平方米(不含車位面積),較去年23179平方米大幅上升76%。本期結算的可售面積(不含車位面積)平均售價每平方米約60749元,主要來源於銀河SOHO以及SOHO中山廣場項目。"

  公告顯示,銀河SOHO總建築面積為328432平方米,可售可租面積為248317平方米,2012年11月完工,是北京東二環以內的標志性建築、北京首個新落成的提供PM2.5凈化空氣的大型辦公樓。該項目規模巨大,辦公可租面積超過16萬平方米,目前已出租93000平方米,過去三個月平均每月出租約19000平方米。

  位於上海浦東世紀大道的SOHO世紀廣場,是公司轉型後第一個自持項目。潘石屹介紹,SOHO世紀廣場目前出租率已達100%,實現滿租。其中,項目完工時已出租50%面積給上海期貨交易所,光大期貨、招商期貨、銀河期貨等公司紛紛入駐,金融行業租戶占整個項目近80%。SOHO世紀廣場的租賃業務經營利潤率高達88%。

  有分析認為,上海房地產市場競爭激烈,尤其是寸土寸金的市中心區域,各路資本競相追逐。SOHO中國對上海市場的熟悉程度、政府關系等多方面不及本土房企,在商業地產開發經驗和實力上則不敵新加坡、美國等外資房地產公司,這或是潘石屹上海戰略遇阻的主要原因。

  據統計,截至2013年7月,SOHO中國累計已在上海拿下12個項目,累計耗資287億元。目前已完成在南京西路、外灘、虹橋交通樞紐、虹橋CBD、四川北路、徐傢匯、浦東等上海核心商業區的佈局,全部建成後的總投資額將近500億元。

  SOHO中國所向披靡的大上海發展,如今遇到前所未有的"阻力"。

  "去年8月,SOHO中國在香港宣佈轉型。今天我可以高興地告訴大傢,SOHO中國的轉型成功瞭。"

  改走保守路線

  早在2009年,從摩根士丹利手中買下上海靜安區銅仁路的東海廣場後,潘石屹便大張旗鼓地進軍上海。

  "報告期內,北京和上海的辦公樓租賃需求持續旺盛,特別是北京市場空置率降到10年以來最低水平,上海市場平均空置率過去幾個月也隻有5%左右。"SOHO中國表示。

  位於北京朝陽門的銀河SOHO,更被潘石屹譽為"創造瞭SOHO中國租賃歷史上的奇跡"。過去三個月中,平均每月租出近2萬平方米,剛完工不久的項目目前已租出9.3萬平方米,出租率接近60%。此外,坐落於北京中心地段的前門大街項目經重新定位,突出旅遊主題,租戶質量顯著提高,一批國際品牌的體驗店已入駐開業。

  潘石屹稱,從長遠看,非常看好中國經濟,被壓抑瞭的機會將要在未來迸發,但目前的政策形勢太不明朗,"一會兒說要出臺刺激政策,一會兒說要出臺緊縮政策",所以,公司決定持有現金,等待機會。

  SOHO中國稱,一方面,自今年初開始,土地市場競爭越來越激烈,價格不斷攀升,市場回報空間越來越小。散售物業的投資者回報率降至3%,房貸利率則高達7%。如果沒有租金上漲的支持,這些資產的高價格將難以為繼。另一方面,目前經濟發展政策尚不明晰,尚無明確的市場振興和租金大幅上漲的信號。SOHO中國選擇持有充足的現金,采取審慎的收購策略,等待有吸引力的機會出現。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-23/09362381091.shtml

  一審敗訴當日,SOHO中國與綠城、證大發表聯合聲明,對一審判決結果表示失望和遺憾,稱將向上海市最高人民法院提起上訴。

  分析人士指出,SOHO中國轉型後的業績不如以往,銷售額及租金收益令人擔憂,但由於SOHO中國儲備的地塊、項目豐富,加上融資和銀行授信,其資金、經營狀況尚好。

  自誇轉型成功

  過去潘石屹頻頻在媒體面前表達在京滬黃金區域落子佈局的雄心,如今,卻不諱言自己已暫時改走"保守"路線,"采取謹慎采購策略。"

  雖然潘石屹自誇轉型成功,但外界對此一直有頗多質疑。星展銀行一份報告直言,轉型的效果尚需更多證據證明。報告指出,SOHO世紀廣場自去年入市直到今年3月,出租率隻有60%,表現乏善可陳。其後,SOHO中國通過下調租金,將租金水平由最初每平方米每天9元調整至目前每平方米每天7.5元的平均水平,出租率才得以上升。

  SOHO中國半年業績顯示,截至2013年6月30日,公司的營業額達人民幣25億元,同比增長103%;凈利潤達人民幣21億元,同比增長242%;核心凈利潤(不含投資物業評估增值)為人民幣5.37億元,同比增長130%;核心純利潤率約為22%。

  不過,他也認為,未來幾個月中國一定會有明確的經濟政策出臺。"如果市場回歸理性,充足的現金會給我們更多機會。如果泡沫繼續吹大,我們也不會因眼前利益而承擔過多的風險。SOHO中國的財務能力足以應對未來可能出現的市場波動。巨大的市場機會往往出現在波動之後。"

  此外,他表示將繼續聚焦北京、上海繁華地段的辦公樓,希望其建築產品可成為時代地標。

內容來自sina新聞

  這種低杠桿的保守路線並非今年才開始。公司去年年報顯示,截至2012年12月31日,SOHO中國擁有現金約222億元,凈資產負債率僅為2.6%。

  8月20日,SOHO中國公佈其2013年上半年度業績報告,得益於結算建築面積大增,中期業績大漲,營業額和凈利潤同比分別上漲103%和242%。由於目前政策形勢不明朗,將采取謹慎采購策略,現金為王。

  中期業績大漲

  盡管董事長潘石屹在微博人氣榜上的地位依舊,仍高調地"秀"著自己的環保意識和減肥成果,但SOHO中國上半年跌出瞭房企銷售榜的50強榜單,擴張之路一改往日霸氣,走上瞭"保守"路線。

  2012年8月17日,SOHO中國召開2012年中期業績發佈會,高調宣佈轉型,從"開發--銷售"轉向"開發--自持"。潘石屹表示:"我們做瞭一個重大決定,告別散售,持有北京、上海超過150萬平方米的商業地產。三年後,租金收入將成為公司盈利的主要來源。讓優質物業成為永遠生蛋的雞。"

  公司去年年報顯示,截至2012年底,公司正在運作15個地產項目,全部分佈在上海和北京兩地,其中10個項目在上海,遠高於北京大本營。

  由於業績強勁,SOHO中國董事會決定維持高股息政策,已批準派發中期股息每股人民幣0.12元。

  8月2日,上海靜安區的"東八塊"地塊之一宣告出讓,美資房企漢斯奪標,SO-HO中國敗北。該地塊位於石門路以東、北京西路以北、成都北路以西、南蘇州河路以南,占地面積為1.8萬平方米,被稱為"上海最後一塊黃金地段",SOHO中國一直視其為必爭之地。

龍潭區二胎借款自誇轉型成功 SOHO中國跌出房企銷售榜50強

  這意味著,在付出40億元資金以及近16個月的時間後,SOHO中國很可能在外灘地王項目前無功而返,成為這場長久糾紛的最大受傷者。

  有報道援引房地產業內人士觀點指出,以往SOHO中國的做法是將商辦物業零售,分散賣出,但近年來這樣的銷售並不順暢。於是其選擇轉售為租,在項目建成後繼續持有、出租,靠回收租金償付銀行利息等,在遇到合適時機時也會選擇帶租約出售。

  8月14日,SOHO中國CEO張欣在其微博上發表對這場官司的感慨:"在上海打8-1官司的時候,所有的人見到我們,都說你們外地來的,這個官司你們贏不瞭。當時不明白,等一審結果出來,我們都震驚瞭,法律界也震驚瞭。我們馬上上訴到上海高院。上訴上海高院能得到公正的判決嗎?"潘石屹也轉發此微博表示:"我們就是要秋菊打官司瞭。"言語間皆是委屈。

  SOHO中山廣場位於上海,由兩座樓宇組成,為商業和辦公用途,總建築面積約為142000平方米,包括100218平方米辦公可租面積以及12691平方米商業可租面積。



  復旦大學地產運營研究所所長蔡為民告訴記者,SOHO中國選擇持有物業,也是出於近年商業地產銷售難的考慮。但轉型並不能一蹴而就,SOHO中國一直以來擅長的是物業銷售,短進短出,有強大的銷售團隊,卻沒有一個優秀的經營管理商業地產的團隊。

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